La Inversión más rentable en el mercado inmobiliario
Durante 2013, Empresas de Gestión de Patrimonios, Family Office, Mutualidades de Previsión Social, Grupos de Inversión Inmobiliaria, Empresas Patrimonialistas, SOCIMI, FII, e inversores particulares, tanto de capital extranjero, como nacional, han puesto el “punto de mira”, en la Renta Vitalicia Inmobiliaria, como alternativa de inversión segura y rentable, provocando un aumento en el número de contrataciones de algo más del 20% que en el año anterior.
La adquisición de una vivienda de una Persona Mayor a cambio del pago de una renta mensual durante el resto de su vida, a la vez que aquella continuara manteniendo el derecho uso y disfrute, del inmueble, hasta su fallecimiento, o hasta su renuncia voluntaria al mismo, esencia de lo que es este producto financiero-inmobiliario, se ha convertido por distintas razones en la mejor inversión, de perfil conservador que existe, tanto desde el punto de vista de la rentabilidad, como de la seguridad en la inversión.
¿Y cuáles son las razones para el aumento espectacular de este tipo de operaciones en nuestro país?
España es un país que ya no ofrece dudas de su continuidad en la Zona Euro, con una prima de riesgo descendente, y con un brutal ajuste de precios en todos los ámbitos. Con estas premisas, nuestro mercado, en general, y más en particular para éste producto, parece un objetivo idóneo.
La Renta Vitalicia Inmobiliaria se ha destapado como una oportunidad magnífica de inversión, por distintas razones que a continuación expondremos de forma algo más extensa pero que se pueden resumir en:
1. Aumento espectacular de la inversión en España, propiciada por los cambios de objetivos, empezando a mirar en un perfil inversor, “largo-placista”, sobre todo de capital extranjero, que empieza a “animar” también al inversor español.
2.Cambio de mentalidad en el management del “inmobiliario español”: Desde el API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) hasta las grandes firmas de franquicia inmobiliaria, dirigen su modelo de negocio hacia nuevas oportunidades, enfocados en la generación de obtener y dar valor a sus clientes mediante la asesoría, presentación, investigación y desarrollo de oportunidades comerciales en el sector inmobiliario a nivel nacional.
Los grandes Grupos de Inversión no tienen tanto interés en comprar, por ejemplo, oficinas en Londres o París al 4%, con rentas en máximos históricos, como en dirigirse nuevamente hacia el sur como “tierra de oportunidades”, porque es mucho más apetecible un edificio en Madrid o Barcelona, en donde las rentabilidades son un 50% más elevadas, y además, los alquileres han caído un 50% desde su momento más álgido.
Y precisamente de la mano de esas rentabilidades la Renta Vitalicia Inmobiliaria se ha situado en el punto de mira de éstos Grupos de Inversión, atraídos por ellas, pues pueden oscilar entre el 7,25% y el 20%.
Pero no sólo eso. La inversión extranjera de particulares y pequeños inversores no deja de crecer desde hace dos años, nórdicos, belgas, franceses, rusos,… han anticipado lo que está a punto de pasar aprovechando las circunstancias del mercado.
En unos casos (franceses y belgas) sobre todo por el conocimiento y arraigo de este producto, desde hace dos décadas: la Renta Vitalicia Inmobiliaria (rente viagere). Solo en Francia hay más de veinte portales inmobiliarios con cerca de diez mil referencias de inmuebles; que, y por si fuera poco, en España presenta mejores condiciones de contratación que en sus países.
De entrada, adquirir inmuebles en Renta Vitalicia Inmobiliaria, supone que destinando pequeñas aportaciones de capital (por debajo de cualquier operación de compra de vivienda de uso residencial de viviendas de entidad financiera), encuentro una inversión sin riesgo pues se constituyen con un amplio margen de beneficio, y que además cuentan con el atractivo de estar al margen del las fluctuaciones del mercado, pues esas aportaciones (rentas mensuales), son constantes durante toda la vida de la operación. Si a ello le añadimos, como ya apuntábamos que ayudan al objetivo de la diversificación, y se obtienen magníficas rentabilidades, ello hace que estos inversores hayan redirigido sus pasos hacia la Renta Vitalicia Inmobiliaria, en detrimento de las operaciones de compra de uso residencial.
En resumen, el inversor aprovecha esta situación porque el entorno es favorable, y la aprovecha de muchas maneras, aunque sin duda es necesario contar con un capital mínimo suficiente. Como quiera que la financiación bancaria está lejos de ser una realidad; toda inversión orientada a éste producto ha de ser diseñada en una estrategia de largo plazo, y con fondos estables.
Por lo que respecta al profesional-experto inmobiliario también ha habido un cambio. Éste profesional, se aleja cada vez más (en algunos modelos de negocio), de la mentalidad tradicional, en mi opinión, por el ajuste en algunos mercados de los precios de los activos; tengamos en cuenta, que, en oficinas éstos han caído rallando el 50%, al tiempo que las rentas lo han hecho casi en el mismo porcentaje, en residencial, la caída media es similar, es cierto que en algunas zonas de la capital se ha notado más que en otras, pero el flujo es bajista. Y si hablamos de suelo finalista el desplome de los precios ha llegado al 70%.
La necesidad de abrir nuevas líneas de negocio y los asesores y consultores inmobiliarios, están dirigiendo sus esfuerzos, al montaje de nuevas operaciones, y es en la trastienda de este sector donde se están forjando nuevas inversiones y proyectos de inversión.
Carlos Martínez Cerezo
Presidente- Consejero Delegado Grupo Retiro
www.gruporetiro.com